Jan Sakławski

radca prawny

Jestem radcą prawnym i wspólnikiem założonej wspólnie z przyjaciółmi kancelarii prawnej Brysiewicz i Wspólnicy, w której kieruję m.in. praktyką projektów deweloperskich. Doświadczenie jakie zdobyłem doradzając klientom z tej branży to nie tylko suche wykładnie przepisów, ale przede wszystkim przeróżne, bardzo ciekawe historie, którymi chciałbym się z Wami podzielić. Prawo na tym placu budowy zawsze będzie w przystępnym opakowaniu
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Jedna spółka by wszystkimi rządzić…

Jan Sakławski22 czerwca 20182 komentarze

przejęcie deweloperskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

Jeszcze nie opadł kurz po konferencji organizowanej przez MMC na temat relacji dewelopera z klientem, na której miałem przyjemność wygłosić jedną z prelekcji, a już mam dla Was nową, ciekawą historię z życia dewelopera.

Czy możliwe jest przejęcie deweloperskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, w której uprawnienia dwóch wspólników są wobec siebie całkowicie symetryczne i każdy z nich ma możliwość zablokowania wszelkich działań drugiego? Jak pokazuje poniższa historia – nie jest to łatwe, ale jak najbardziej możliwe. Wszystko czego w takiej sytuacji potrzeba to prawnik, którego kreatywność nie zna ograniczeń.

Trzy udziały dla wspólników pod otwartym niebem

W tej historii dwóch wspólników zawarło umowę spółki, w ramach której chcieli zrealizować inwestycję deweloperską. Nie przeczuwając, że ich relacje mogą kiedyś wyglądać gorzej niż w dniu powzięcia biznesowych planów, ułożyli postanowienia umowy spółki w sposób, który rozdzielał kontrolę nad spółki po równo pomiędzy obu zainteresowanych.

Każdy ze wspólników otrzymał połowę głosów na zgromadzeniu wspólników oraz osobiste uprawnienie do powoływania i odwoływania członka zarządu. W skład zarządu musiały wchodzić dwie osoby, a reprezentacja była łączna. Członkowie zarządu powoływani byli na wspólną pięcioletnią kadencję, a przed jej końcem mogli zostać odwołani jedynie z ważnych powodów.

Taki układ sił sprawdzał się w czasie pokoju, ale, jak się wkrótce miało okazać, absolutnie nie nadawał się na czas wojny. Zgodnie z ustaleniami obaj wspólnicy mieli również przewidziane dodatkowe profity w ramach inwestycji. Jeden ze wspólników miał obiecane 4 mieszkania w inwestycji, które miał zakupić w bardzo atrakcyjnej cenie (Wspólnik A). Z kolei korzyść drugiego ze wspólników (Wspólnik B) polegała na zleceniu całości robót budowlanych w inwestycji zaprzyjaźnionej z nim firmie.

Siedem dla pożyczkobiorców w ich biznesach rozległych

Inwestycja przez pierwsze kilka miesięcy była przez obu wspólników realizowana zgodnie i nic nie wskazywało na konflikt, który miał wkrótce wybuchnąć. Środki wpływające do spółki z tytułu umów deweloperskich były wpłacane na lokaty, a wspólnicy udzielili sobie kilku niskooprocentowanych pożyczek z majątku spółki. W którymś jednak momencie Wspólnik A uznał, że pięćdziesięcioprocentowy udział w zysku nie jest dla niego udziałem wystarczającym. I zaczął się domagać dodatkowych świadczeń z majątku spółki, w tym, między innymi, finansowania swoich innych, mało udanych, przedsięwzięć biznesowych.

Drugi ze wspólników początkowo pozwalał na te zachowania, ale w którymś momencie kategorycznie im się sprzeciwił, co oczywiście nie spotkało się ze zrozumieniem drugiej strony. Rozżalony Wspólnik A postanowił więc uciec się do szantażu, w celu wymuszenia ustępstw po drugiej stronie. Najpierw zablokował możliwość dokonywania przelewów z rachunku spółki. Wobec dwuosobowej reprezentacji spółki procedury banku wymagały aby jeden z członków zarządu wprowadzał zlecenie przelewu a drugi potwierdzał je poprzez wprowadzenie esemesowego kodu. Wspólnik A po prostu przestał więc reagować na przychodzące do niego esemesy. Wiązało się to oczywiście z szeregiem konsekwencji, przede wszystkim w zakresie relacji z generalnym wykonawcą. Podmiot ten, wobec braku płatności za wykonane prace po prostu wstrzymał realizację robót.

W tym momencie inwestycja była już znacząco opóźniona i konsekwencje tego stanu rzeczy zaczynały również odbijać się na relacjach z nabywcami lokali, którzy regularnie odwiedzali inwestycyjne biuro sprzedaży. I w mało wybrednych słowach domagali się od pracowników spółki wyjaśnień. Trudno zresztą dziwić się lokatorom, którzy mając podpisane umowy kredytowe musieli płacić raty na rzecz banku, niezależnie od tego w jakim stanie były ich lokale.

W celu ostudzenia nastrojów Wspólnik A pozwolił nabywcom zasiedlić lokale przed zamknięciem procedury budowlanej. Takie działanie nie uzyskało oczywiście aprobaty Wspólnika B, który obawiał się konsekwencji jakie niósłby ze sobą jakikolwiek wypadek na budowie. Nie trzeba dodawać, że jedynie pogłębiło to istniejący w spółce klincz. Prace budowlane stanęły, rozliczenia stanęły, pieniądze w spółce były zamrożone. A wspólnicy i jednocześnie członkowie zarządu przestali się ze sobą kontaktować.

Dziewięć dla prawników, ludzi KRS podległych

W takim stanie rzeczy zastaliśmy spółkę, kiedy Wspólnik B poprosił nas o wsparcie – była ona wówczas w całkowitym pacie, a nasz klient zastanawiał się nad pozwem o jej rozwiązanie. Na marginesie jedynie można dodać, że kilka kancelarii powiedziało mu, że w sprawie nic się nie da zrobić.

Przystąpiliśmy do analizy dokumentów i po kilku dniach doszliśmy do zaskakującego wniosku. Postanowienia o odwoływaniu członków zarządu nie precyzowały jasno, które z członków dotyczą. Innymi słowy czy odwołać można jedynie tego członka zarządu, którego się powołało, czy też uprawnienie to obejmuje również drugiego z członków? Była to oczywiście nieścisłość redakcyjna, którą jednak postanowiliśmy wykorzystać, żeby przeciąć istniejący w spółce węzeł gordyjski.

Nasz klient złożył oświadczenie o odwołaniu drugiego wspólnika z zarządu i powołał w to miejsce profesjonalistę, który miał poprowadzić sprawy spółki do szczęśliwego końca. Wypełniliśmy formularz, złożyliśmy go w KRS i… po dwóch tygodniach uzyskaliśmy wpis.

Nowy zarząd od razu przystąpił do porządkowania zamieszania. Z generalnym wykonawcą zawarto ugodę, na mocy której zrzekł się części roszczenia odsetkowego wobec spółki ale uzyskał wszystkie zaległe płatności. Wypłacono zaległe wynagrodzenia i uruchomiono ostatnią fazę robot budowlanych. W celu zabezpieczenia środków wrzucono również pieniądze na lokaty.

Zanim Wspólnik A zorientował się co się dzieje wszystkie jego środki nacisku zostały mu z ręki wytrącone. O całej sprawie zaś dowiedział się w banku, gdy odmówiono mu wglądu w stan konta. W tym momencie jednak spanikował i zamiast do dobrego prawnika udał się do… posła, który oczywiście miał dla niego tylko jedną radę – proszę pójść do prokuratury.

Jeden dla prokuratora na czarnym tronie

I tak też Wspólnik A uczynił, nie wykorzystując instrumentów cywilnoprawnych, którymi mógłby podważyć dokonaną przez nas zmianę w zarządzie. Prokurator oczywiście sprawę umorzył, choć również nie bez przygód, o czym napiszę osobno. Wspólnik A podjął z kolei próbę powtórzenia naszego manewru z odwołaniem i złożył tożsame dokumenty do KRS.

Tymczasem nasz klient, chcąc potwierdzić legitymację nowego członka zarządu zwołał zgromadzenie wspólników i zaprosił na nie Wspólnika A. I ten się stawił. Co ciekawe, nie kwestionował jednak prawidłowości zwołania zgromadzenia (które przecież z jego perspektywy nie było zwołane przez zarząd tylko przez jednego członka zarządu i osobę podającą się za członka zarządu), lecz normalnie w nim uczestniczył. Głosował i składał stanowiska do protokołu.

Całość była protokołowana przez notariusza, więc wszystkie oświadczenia złożone przez Wspólnika A natychmiast znalazły się w aktach zainicjowanego przez niego postępowania rejestrowego, w konsekwencji czego sąd rejestrowy jego wniosek oddalił. W uzasadnieniu sąd wskazał, że sprawa prawidłowości powołania członków zarządu jest sprawą, którą rozstrzygnąć winien sąd procesowy. A skuteczność powołania „naszego” członka zarządu nie budzi wątpliwości, gdyż został potwierdzona przez Wspólnika A poprzez uczestnictwo w zwołanym zgromadzeniu.

Tymczasem spółka, która miał wobec Wspólnika A wierzytelności z tytułu umów pożyczki zawartych jeszcze za „czasów pokoju” rozpoczęła akcję windykacyjną przeciwko swojemu dłużnikowi. W sprawie wydano nakaz zapłaty na ponad 300.000 PLN i doręczono go pozwanemu, który oczywiście złożył sprzeciw. Jakie jednak było nasze zdziwienie gdy zorientowaliśmy się, że sprzeciw od nakazu był co prawda złożony w całości, ale nie zawierał żadnych argumentów poza zarzutem potrącenia kwoty kilku tysięcy złotych. W tej sytuacji, spółka nie oponowała, potwierdziła zastrzeżenia pozwanego i uzyskała wyrok z rygorem natychmiastowej wykonalności wobec uznania powództwa. Już kilka dni później do Wspólnika A zapukał komornik z asystą policji.

Jeden, by spółką rządzić, jeden by zysk wypłacić

Mając wszystkie karty w ręku zaproponowaliśmy naszym adwersarzom ugodę na następujących warunkach – wycofają się ze spółki, a w zamian otrzymają obiecane mieszkania i dwa miliony złotych. Wobec zajmującego środki pieniężne i udziały w innych spółkach komornika oraz braku jakiegokolwiek wpływu na funkcjonowanie spółki Wspólnik A musiał usiąść do stołu i przyjąć nasze warunki. Udziały zostały zbyte, własność mieszkań przeniesiona a dwa miliony złotych wypłacone.

Tak skończył się spór wynikający z rozłożenia w umowie spółki uprawnień w sposób całkowicie symetryczny. Nie był on łatwy dla stron, również tej ostatecznie zwycięskiej. I jeżeli płynie z niego jakakolwiek nauka to dotyczy ona konieczności uwzględniania w umowach inwestycyjnych scenariuszy najgorszych, obejmujących potencjalne różnice zdań pomiędzy wspólnikami. Miejsce utopijnych założeń, że wspólnicy zawsze będą darzyć się przyjaźnią i zgodnie współpracować jest gdzieś między bajkami a wynurzeniami płaskoziemców.

****

Zachęcam Cię również do lektury artykułu: Specustawa deweloperska vol. 2.

****

[Photo by Ricardo Gomez Angel on Unsplash]

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Leszek Bloch Czerwiec 25, 2018 o 09:44

Bardzo interesujący artykuł, który uzmysławia że pasjonującą może być praktyka prawnicza. To przecież nie tylko typowe, suche podręcznikowe przykłady ale i historie rodem z powieści sensacyjnych.

Odpowiedz

Jan Sakławski Czerwiec 25, 2018 o 10:39

Czasem sensacyjnych, a czasem z gatunku płaszcza i szpady :). Dziękuję i pozdrawiam serdecznie!

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@biw.legal.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: