Jan Sakławski

radca prawny

Jestem radcą prawnym i wspólnikiem założonej wspólnie z przyjaciółmi kancelarii prawnej Brysiewicz i Wspólnicy, w której kieruję m.in. praktyką projektów deweloperskich. Doświadczenie jakie zdobyłem doradzając klientom z tej branży to nie tylko suche wykładnie przepisów, ale przede wszystkim przeróżne, bardzo ciekawe historie, którymi chciałbym się z Wami podzielić. Prawo na tym placu budowy zawsze będzie w przystępnym opakowaniu
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Dzisiaj nieco autopromocji :). W dniu 20 czerwca będę miał przyjemność wygłosić prelekcję pt. „Jak problemy z płynnością finansową dewelopera wpływają na relacje z klientem?” podczas konferencji organizowanej przez MMC Polska. Zapraszam serdecznie do udziału w wydarzeniu, które organizowane jest pod tytułem: „Deweloper vs klient. Problematyka relacji i aktualne wyzwania”. Mój wykład wygłoszę pierwszego dnia wydarzenia o godz. 15:30 ale warto wybrać się na wszystkie prelekcje zarówno 20 jak i 21 czerwca. Pozdrawiam i do zobaczenia!

Prawo na placu budowy

Specustawa deweloperskaW pierwszym wpisie na tym blogu pisałem o nowym rządowym pomyśle na zwiększenie ogólnej podaży mieszkań w Polsce czyli tzw. specustawie deweloperskiej. Opisałem wówczas kilka z bardzo wielu wadliwości legislacyjnych projektu, starając się jednocześnie wyjaśnić dlaczego moim zdaniem zaproponowana przez rządzących formuła przyspieszenia inwestycji deweloperskich może się wszystkim odbić czkawką. W ostatnim czasie ministerstwo infrastruktury i rozwoju opublikowało na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji nową odsłonę projektu, który pozbawiony jest części sygnalizowanych wadliwości, ale wciąż bardzo daleki od ideału, a przynajmniej przyzwoitego legislacyjnego rzemiosła.

Co nowego?

Nowy projekt w nieco inny sposób niż poprzednio określa tryb uzyskiwania decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W pierwszej wersji wójt lub rada gminy najpierw wyrażali zgodę na lokalizację takiej inwestycji, a następnie wojewoda wydawał skonkretyzowaną decyzję, która stanowiła tytuł planistyczny, na podstawie którego inwestor mógł ubiegać się o pozwolenie na budowę. W nowej koncepcji wojewoda został wykluczony z całej procedury a właściwość w zakresie ustalenia lokalizacji inwestycji przeniesiona została w całości na radę gminy.

Odmiennie niż dotychczas, propozycja zagospodarowania terenu opisana przez inwestora we wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej będzie musiała być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jednocześnie jednak może ona całkowicie zignorować ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ile jest on uchwalony.

Warunki urbanistyczne inwestycji zostały w pewnym zakresie dopracowane i obecnie odległość zabudowań mieszkalnych od pewnych rodzajów infrastruktury będzie mogła zostać doprecyzowana przez radę gminy o ile odległość wskazana przez radę nie będzie odbiegać od wskazanej w przepisach o więcej niż 50%. Po raz kolejny zabrakło jednak jakichkolwiek postanowień dotyczących odległości od infrastruktury zapewniającej opiekę na dziećmi do lat trzech.

Zmniejszono również limity ilościowe, od których inwestor będzie mógł skorzystać z dobrodziejstw ustawy. Udogodnienia zawarte w projekcie dotyczą jedynie tych inwestycji, które obejmują budowę budynku wielorodzinnego z co najmniej 25 lokalami, lub budynków jednorodzinnych w liczbie co najmniej 10.

Istotnie doprecyzowano ponadto kwestię konkursu na koncepcję architektoniczno-urbanistyczną. Ogólne zasady konkursu zostały w ustawie rozpisane, a w skład komisji oceniającej prace wchodzić będą przedstawiciele wójta i rady gminy.

Najważniejszą jednak w mojej ocenie zmianą, i to zmianą in plus, jest wprowadzenie obowiązku uzgadniania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków. Jak to zwykle bywa diabeł tkwi w szczegółach, o czym jeszcze wspomnę w niniejszym wpisie, jednak cieszy fakt, że projektodawca odnotował konieczność zapewnienia bezpieczeństwa obiektom i obszarom zabytkowym.

MPZP – po co to komu?

Niestety mankamenty o charakterze ustrojowym pozostały w projekcie w kształcie w zasadzie niezmienionym. Co prawda nie ma już wyrażanej przez radę gminy zgody na realizację inwestycji wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, ale jest uchwała rady gminy ustalająca warunki lokalizacji. Co prawda musi ona być zgodna ze studium, ale po pierwsze może być jednocześnie sprzeczna z planem, a po drugie zastrzeżenie zgodności ze studium nie dotyczy terenów pokolejowych, powojskowych, poprzemysłowych i po usługach pocztowych, czyli w zasadzie wszystkich tych, na których zgodnie z założeniami programu Mieszkanie Plus miały być realizowane inwestycje mieszkaniowe. Zgodność z planem nie będzie również podlegała weryfikacji w procesie uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji. Przepisy zmieniające modyfikują w tym zakresie ustawę o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie wyłączając konieczność skonfrontowania planowanej inwestycji z treścią zapisów MPZP.

Utrzymana została również przedziwna konstrukcja polegająca na wydawaniu przez organ stanowiący gminy uchwał, które podmiotowo zwalniać będą inwestora z obowiązku stosowania się do ustaleń planów miejscowych. Jak wskazywałem w poprzednim wpisie, tworzy się w ten sposób wyłom po pierwsze w odpowiedzialności za politykę planistyczną w gminie, a po drugie w spójności systemu prawa.

Najlepiej prześledzić tę konstrukcję na przykładzie. Jeżeli na danym terenie studium przewiduje zabudowę mieszkaniową wielo- i jednorodzinną, a zgodnie z miejscowym planem na części przedmiotowego obszaru mają zostać wzniesione budynki jednorodzinne oraz towarzyszące im tereny zielone, to inwestor objęty ustawą, niezależnie od ustaleń planu, będzie mógł uzyskać uchwałę, dzięki której będzie mógł na tym terenie postawić osiedle kilkunastopiętrowych bloków. Z kolei inwestor, który chciałby w tym miejscu postawić niewielki bloczek z dziesięcioma lokalami nie będzie mógł tego zrobić, ponieważ pozostanie związany ustaleniami MPZP. Jeżeli zaś teren objęty opisanym planem i studium byłby terenem pokolejowym albo powojskowym (ustawa nie precyzuje tych terminów) to nawet ustalenia studium nie wiązałyby inwestora w żaden sposób. Sytuację tę należy określać jako kuriozalną i choć nowy projekt jest zdecydowanie lepszy i legislacyjnie lepiej dopracowany niż poprzednik, to wciąż w mojej ocenie może on być sprzeczny z Konstytucją. Trudno bowiem inaczej ocenić sytuację, w której na terenie objętym obowiązującym aktem prawa miejscowego (MPZP) jeden podmiot będzie mógł się do niego nie stosować, a drugi będzie nim w pełni związany. Sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby beneficjentem zwolnienia był podmiot realizujący zadania o charakterze użyteczności publicznej (tak jak w przypadku specustawy drogowej), ale w tym konkretnym przypadku rozróżnienie wynika jedynie z rozmiaru planowanej inwestycji. Trudno takie rozwiązanie ocenić pozytywnie.

Nie pozostaje mi więc nic innego jak postawić pytanie, dlaczego autorom projektu tak bardzo przeszkadzają miejscowe plany, które porządkują i stabilizują zagospodarowanie przestrzenne gminy. Zgodnie z informacjami znajdującymi się w powszechnym obiegu jedynie 30% obszaru Polski zostało do tej pory objęte planami miejscowymi. Wynika z tego, że ogromna większość kraju, w tym również terenów w granicach administracyjnych miast, nie posiada MPZP i może być zagospodarowywana w sposób tradycyjny -–na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Czy rzeczywiście więc największym problemem w zakresie polityki mieszkaniowej są blokady gruntów wynikające z miejscowych planów?

 

Co z tą… deweloperką?

Na wprowadzaniu krótkoterminowych, niedopracowanych, a czasem po prostu wadliwych rozwiązań nie skorzysta nikt. Rozwiązanie, w którym rada gminy najpierw uchwala MPZP, a następnie zwalnia określony podmiot z jego stosowania nie mieści się w kanonach porządnej legislacji, a co za tym idzie może przysporzyć w przyszłości wielu kłopotów również uczestnikom rynku. Jak się wydaje dużo lepszym rozwiązaniem niż proponowane w projekcie, byłoby systemowe rozwiązanie w zakresie przyspieszenia administracyjnych procedur związanych z procesem inwestycyjnym. Inwestorzy mieliby o wiele łatwiej gdyby nie musieli czekać po kilka lat na poszczególne decyzje ponieważ jeden z sąsiadów skarży każdą z nich, aż do NSA (z powodu zbyt dużej ilości wolnego czasu), a lokalni radni uniemożliwiają uzyskanie warunków zabudowy szantażując wójta brakiem poparcia w kolejnych wyborach. Nie posiadam w tym zakresie jakichkolwiek wyliczeń ale z mojego doświadczenia w obcowaniu z organami administracji wynika, że to pieniactwo procesowe i strach urzędników przed wariatami spowalnia, ogranicza lub uniemożliwia realizację procesu inwestycyjnego, a nie Bogu ducha winne MPZP, którymi lokalny prawodawca objął jedynie jedną trzecią powierzchni kraju. Powyższe historie są oczywiście z życia wzięte i będę je jeszcze opisywał dla Was na blogu.

Żeby jednak nie był tak bardzo negatywnie i minorowo to muszę pochwalić projektodawców za wprowadzenia obowiązku uzgadniania wniosku o wydanie uchwały lokalizacyjnej z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Oczywiście również ten zapis wymaga doprecyzowania, ponieważ uzgodnienie powinno dotyczyć nie wniosku a treści uchwały, tak aby wyeliminować wątpliwości dotyczące stopnia związania tego rodzaju uzgodnieniami, ale jest to niewątpliwie dobry ruch ze strony autorów projektu. Być może w ten sposób, małymi kroczkami, dojdziemy w końcu do takiego brzmienia tego aktu, który z jednej strony rzeczywiście przyspieszy procesy inwestycyjne, a z drugiej zagwarantuje, przede wszystkim nabywcom lokali, ładne i malowniczo położone budynki, w których będą mogli mieszkać przez długie lata.

Tymczasem życzę wszystkim spędzonego rodzinnie i w spokoju długiego weekendu.

Realizując inwestycję mieszkaniową deweloper musi poradzić sobie z szeregiem przeciwności. Najpierw negocjuje nabycie gruntu, stara się wypracować jak najlepszą umowę z wykonawcą, reklamuje inwestycję, która jest jeszcze dziurą w ziemi, sprawdza podwykonawców, odpiera mniej lub bardziej słuszne roszczenia właścicieli działek sąsiednich. A na dodatek przez cały ten czas użera się z rzucającymi kłody pod nogi urzędnikami.

realizacja inwestycjiCzasami zdarza się jednak, że realizacja inwestycji napotyka opór ze strony, której, jakby się mogło wydawać, powinno zależeć na jak najszybszym ukończeniu robót, tj. ze strony nabywców powstających właśnie lokali. Choć brzmi to całkowicie niewiarygodnie miałem przyjemność doradzać deweloperowi, który nie mógł uzyskać pozwolenia na użytkowanie wybudowanego budynku. Część nabywców za punkt honoru postawiła sobie storpedowanie inwestycji, w której powstawały ich lokale.

W poniższym wpisie chciałbym opisać taką, z życia wziętą, historię, która wydarzyła się w nieodległej przeszłości na jednym z warszawskich osiedli.

Źródło problemu

Żeby oddać sprawiedliwość krewkim nabywcom trzeba powiedzieć, że realizacja inwestycji znacząco się przedłużała, przede wszystkim ze względu na konflikt pomiędzy wspólnikami spółki deweloperskiej. Niezależnie jednak od genezy i przebiegu tego sporu (o tym napiszę w innym wpisie) na koniec jedna ze stron przejęła kontrolę nad spółką i szybko przystąpiła do czynności, które miały skutkować uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Zapłacono zaległe faktury generalnego wykonawcy, przyspieszono ostatni etap robót i złożono stosowny wniosek do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Kiedy już wydawało się, że problemy inwestora wreszcie się skończą pracownik kancelarii kontaktujący się z PINB w sprawie postępów w postępowaniu otrzymał niepokojącą informację, że do akt sprawy wpłynęło nowe stanowisko. Okazało się, że grupa nabywców zwróciła się do inspektora z wnioskiem o „niewydawanie pozwolenia na użytkowanie z uwagi na rażącą niezgodność z prawem projektu budowlanego”. Z treści pisma wynikało, że krewcy nabywcy nie poprzestali jedynie na atakowaniu ostatniej decyzji w procesie inwestycyjnym. Do wojewody wpłynął bowiem wniosek tej samej grupy o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. A w postępowaniu o pozwolenie na użytkowanie wniesiono o jego zawieszenie z uwagi na wiszącą nad spółką nieważność pozwolenia na budowę. Na tym etapie wiedzieliśmy więc, że grupie musi doradzać ktoś kto albo dobrze zna sprawy spółki albo jest po prostu radcą prawnym lub adwokatem i wie, gdzie uderzyć inwestora żeby najbardziej zabolało.

Kontrola na budowie i spotkanie z lokatorami

Sytuacja stawała się coraz mniej komfortowa dla naszego klienta, który nie mógł doprosić się wizyty PINB na budowie. W tej sytuacji, należało jasno wskazać organowi, że postępowanie nadzwyczajne, jakim jest postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej, nie może stanowić podstawy do zawieszania dalszych postępowań w procesie inwestycyjnym. PINB przyjął naszą argumentację i wysłał na budowę kontrolę. Przypomnieliśmy też organowi, że nabywcy lokali nie są stroną, zarówno jednego jak i drugiego postępowania, nie mają interesu prawnego w uzyskaniu decyzji o określonej treści. A ich obecne działania mają charakter swoistego szantażu, bądź też pieniactwa procesowego. Równolegle umówiliśmy się na spotkanie ze wszystkimi lokatorami chcąc poznać prowodyrów zamieszania.

Podczas spotkania zadawano nam masę pytań o charakterze pobocznym i niedotyczącym postępów inwestycji, a ich w zasadzie jedynym celem było złapanie nas na jakiejś nieścisłości lub niedopowiedzeniu. Sytuacja była dodatkowo kuriozalna z uwagi na fakt, że przez opóźnienie w realizacji inwestycji osoby te płaciły swoim bankom kredytującym dodatkowe kwoty związane z tzw. podwyższonym ryzykiem, polegającym na braku zabezpieczenia spłaty kredytu hipoteką ustanowioną na wyodrębnionym lokalu. Wtedy również dowiedzieliśmy się, że za grupą wojowniczych lokatorów stał nie kto inny jak przegrany wspólnik, który w ten sposób chciał chyba odegrać się za wszystkie, mniej lub bardziej wydumane, nieprzyjemności będące jego udziałem.

Zaświadczenie o wyodrębnieniu lokali

Uzbrojony w wiedzę zdobytą na spotkaniu klient uzyskał pozwolenie na użytkowanie, którego, co ciekawe, nikt w terminie nie zaskarżył. Wydawać by się mogło, że kryzys wywołany buntem nabywców został w ten sposób zakończony, jednak ponownie nadzieje te okazały się płonne. Rozżalony wspólnik wraz z lokatorami udał się bowiem do urzędu dzielnicy na spotkanie z burmistrzem. I opowiadając niestworzone historie o wadliwości powstałego budynku, korupcji w PINB i w urzędzie miasta, starał się przekonać go do niewydawania zaświadczenia o wyodrębnieniu lokali. Zaświadczenie to było z kolei konieczne do rozpoczęcia zawierania umów przenoszących własność lokali. Burmistrz, nie na żarty przerażony kalumniami rozsiewanymi przez sabotażystów, wydłużył maksymalnie termin wydania zaświadczenia, ale w końcu przekazał stosowne dokumenty deweloperowi.

Tak zakończyła się całkowicie kuriozalna walka z nabywcami o przekazanie im zakupionych lokali. Do dnia dzisiejszego, zgodnie z moją wiedzą, nie wszczęto jakiegokolwiek postępowania w sprawie korupcji w PINB, a lokatorzy cieszą się mieszkaniami w malowniczej okolicy. Pytanie tylko z kim obecnie toczą boje, bo że jakieś toczą – jestem prawie pewien…

Od 15 marca tego roku branża deweloperska żyje projektem specjalnej ustawy, której nadrzędnym celem, jak twierdzą projektodawcy, jest ułatwienie deweloperom ich niełatwego życia z organami administracji odpowiedzialnymi za politykę przestrzenną i budownictwo.

Specustawa deweloperska

Tzw. specustawa deweloperska wprowadza do obrotu nowy rodzaj decyzji administracyjnej – decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Decyzja ta ma charakter w pewnym zakresie podobny do typowych „specustawowych” decyzji lokalizacyjnych takich jak decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej czy też decyzja o lokalizacji linii kolejowej. A co za tym idzie rozpatrywana jest w przyspieszonej procedurze, z możliwością pominięcia niektórych ograniczeń przewidzianych dla zwykłego procesu inwestycyjnego.

Program Mieszkanie Plus

I tu w zasadzie tkwi istota problemu zasygnalizowanego powyżej w tytule niniejszego wpisu. Ustawodawca w sposób dość ewidentny chciał bowiem wykonać ukłon wobec branży deweloperskiej i ułatwić jej życie. Co oczywiste nie był to ukłon bezinteresowny. Leniwie startujący flagowy projekt ekipy rządzącej – Mieszkanie Plus – napotkał bariery związane z brakiem wystarczającej ilości gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, gdy okazało się, że grunty przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości przez PKP nie będą wystarczające dla realizacji planów budowlanych rządu. Następnie porzucono plany o budownictwie społeczno-samorządowym na rzecz inwestycji mieszkaniowych ze strony deweloperów. W tej sytuacji, niejako naturalną konsekwencją komercjalizacji programu stała się konieczność zwiększenia podaży gruntów dla inwestorów pod budownictwo mieszkaniowe.

O ile motywy rządzących były mniej lub bardziej prodeweloperskie, o tyle jakość wykonania przepisów nie służy w zasadzie nikomu. Ustawa została poddana mocnej krytyce nie tylko ze strony urbanistów i działaczy miejskich, ale również, co o wiele ciekawsze, ze strony samych rzekomych beneficjentów. Polski związek Firm Deweloperskich zwracał przykładowo uwagę na ryzyko spotęgowania chaosu urbanistycznego i prymat partykularnych interesów inwestycyjnych ponad interesem publicznym.

Wyłączenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

O samej specustawie powiedziano już sporo, jednakże chciałbym zwrócić uwagę czytelników bloga na jedną kwestię, która wydaje się mieć charakter fundamentalny. Rada gminy będzie uprawniona, na wniosek inwestora, do podmiotowego wyłączenia stosowania zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w drodze zwykłej uchwały. Innymi słowy rada gminy będzie mogła zezwolić inwestorowi na lokalizację inwestycji mieszkaniowej wbrew zapisom MPZP. Organy opiniujące i uzgadniające w zwykłej procedurze planistycznej treść miejscowych planów będą mogły co prawda zgłosić w tym zakresie swoje opinie, ale po pierwsze będą na to miały jedynie 14 dni, a po drugie ich opinie nie będą miały charakteru wiążącego, więc będą mogły zostać przez radę pominięte. W zasadzie więc uchwała rady gminy będzie miała charakter uznaniowy.

Jak można domniemywać autorzy projektu próbowali wprowadzić do ustawy miniprocedurę planistyczną, ale nie zwrócili uwagi na kilka kluczowych jej aspektów. Po pierwsze, MPZP jest aktem prawa miejscowego. Ma on więc charakter powszechnie obowiązujący na terenie administracyjnym danej gminy. Z kolei uchwała rady gminy przewidziana w specustawie takiego charakteru nie ma i stanowi w zasadzie podmiotowe zwolnienie ze stosowania przepisów.

Taka konstrukcja jest, mówiąc delikatnie, dziwaczna. O ile bowiem tego rodzaju rozwiązania funkcjonują już w jakimś stopniu w przywołanych wyżej specustawach, to dotyczą inwestycji celu publicznego, realizowanych przez podmioty prawa publicznego (zarządców infrastruktury kolejowej bądź zarządców dróg). W tym zaś przypadku o odstępstwo będzie mógł wnosić podmiot funkcjonujący na zasadach komercyjnych.

Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której Sejm RP, w drodze uchwały, zwalniałby na przykład przedsiębiorstwo transportowe z obowiązków związanych z przepisami ruchu drogowego ponieważ tiry tego przedsiębiorstwa zbyt długo stoją w korkach. Przy zachowaniu proporcji, z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w naszej specustawie. Nie chciałbym popadać w patos ale w mojej ocenie rodzi to poważne problemy natury konstytucyjnej. Czy dokonanie tego rodzaju abolicji indywidualnej nie kłóci się z zasadami podziału władzy w samorządzie terytorialnym oraz z zasadą subsydiarności? Na to pytanie będą musieli sobie odpowiedzieć posłowie komisji, która zajmie się projektem po jego wniesieniu do laski marszałkowskiej.

Czas trwania procedury planistycznej

Po drugie, ustawowa miniprocedura ma trwać maksymalnie 60 dni, w tym jedynie 14 dni na działanie organów opiniujących. Nietrudno stwierdzić, że to zbyt mało. Rola rady gminy sprowadzi się w takiej konfiguracji jedynie do oceny wniosku i koncepcji urbanistycznej przedstawionej przez inwestora. Ograniczenie kompetencji planistycznych gminy do zerojedynkowego tak/nie samo w sobie czyni istotny wyłom w ogólnych zasadach planowania przestrzennego.

Przy tak krótkich terminach rada nie zdoła nawet zakontraktować urbanisty, który mógłby przedstawić kontrpropozycje wobec wniosku dewelopera. Albo więc rada zgodzi się na koncepcje inwestorskie albo odprawi wnioskodawcę z kwitkiem. Może to doprowadzić do wylania dziecka z kąpielą i z jednej strony zabetonowania rad, które nie będą chciały udzielać zgód ze strachu przed niedopracowaniem przedstawionych koncepcji, a z drugiej strony lawinowego udzielania zgód na projekty niedopracowane. Każdy z tych scenariuszy niesie za sobą spore ryzyko przede wszystkim dla tkanki miejskiej i klientów deweloperów.

Odległość do infrastruktury usługowej

Po trzecie, nie jest zrozumiałe dlaczego w ramach warunków uzyskania zezwolenia przez radę gminy wprowadzono całkowicie zdezaktualizowane kryteria odległościowe w zakresie dostępu do infrastruktury usługowej. Zapisy te znalazły się chyba w największym ogniu krytyki ze strony urbanistów. Zgodnie z projektem inwestycja musi pozostawać w określonych odległościach od różnego rodzaju instytucji takich jak szkoły, przedszkola, przystanki komunikacji miejskiej, czy ośrodki handlowe. Brak jest jednak określenia w jaki sposób miejsca te powinny zostać z inwestycją połączone, a także jaką drogę należy przebyć z terenu inwestycji żeby do nich dotrzeć.

Mamy więc do czynienia z absurdalną sytuacją, w której o dopuszczalności inwestycji będzie decydowała lokalizacja szkoły w odległości dwóch kilometrów od osiedla znajdującej się jednakże po drugiej stronie rzeki, przez którą przeprawić się można przez kładkę oddaloną o 10 km. Autorzy projektu nie przewidzieli również jakichkolwiek kryteriów w zakresie opieki nad dziećmi do lat trzech. Być może rodzice dzieci w wieku żłobkowym nie zostali uznani za grupę docelową programu Mieszkanie Plus.

Wątpliwości

Te i masa innych wątpliwości pojawiają się już po pobieżnej lekturze projektu. W momencie redagowania niniejszego wpisu rząd już zapowiedział korekty w zakresie niektórych rozwiązań, między innymi w zakresie zgodności decyzji lokalizacyjnych z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Na blogu będę opisywał proces uchwalania specustawy i zobaczymy jakiego kształtu nabierze ona pod koniec ścieżki legislacyjnej.

Na koniec chciałbym jeszcze nawiązać do tytułu niniejszego wpisu i powiedzieć dlaczego uważam, że ustawa może być koniem trojańskim branży. W przeciwieństwie do swojego starszego rodzeństwa z innych specustaw inwestycyjnych decyzja lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie zawiera gwarancji trwałości decyzji takiej jak brak możliwości stwierdzenia jej nieważności lub wznawiania postępowań po określonym (zwykle krótkim) czasie. Z kolei atrakcyjność zapisów ustawy sprawia, że niewątpliwie będzie ona bardzo często wykorzystywana przez inwestorów.

W przypadku uznania jej przepisów za niekonstytucyjne lawina konsekwencji prawnych dotknie przede wszystkim samych deweloperów, którzy będą musieli zmierzyć się z jednej strony z zagrożeniem dla całego procesu inwestycyjnego, a z drugiej ze słusznymi roszczeniami kontraktorów i nabywców lokali. Oby finał prac legislacyjnych uchronił inwestorów od podobnego losu.