21 maja 2018 JAN SAKŁAWSKI

Przypowieść o tym jak nabywcy własną inwestycję utopić chcieli…

Tagi deweloper spory

Realizując inwestycję mieszkaniową deweloper musi poradzić sobie z szeregiem przeciwności. Najpierw negocjuje nabycie gruntu, stara się wypracować jak najlepszą umowę z wykonawcą, reklamuje inwestycję, która jest jeszcze dziurą w ziemi, sprawdza podwykonawców, odpiera mniej lub bardziej słuszne roszczenia właścicieli działek sąsiednich. A na dodatek przez cały ten czas użera się z rzucającymi kłody pod nogi urzędnikami.

Czasami zdarza się jednak, że realizacja inwestycji napotyka opór ze strony, której, jakby się mogło wydawać, powinno zależeć na jak najszybszym ukończeniu robót, tj. ze strony nabywców powstających właśnie lokali. Choć brzmi to całkowicie niewiarygodnie miałem przyjemność doradzać deweloperowi, który nie mógł uzyskać pozwolenia na użytkowanie wybudowanego budynku. Część nabywców za punkt honoru postawiła sobie storpedowanie inwestycji, w której powstawały ich lokale.

W poniższym wpisie chciałbym opisać taką, z życia wziętą, historię, która wydarzyła się w nieodległej przeszłości na jednym z warszawskich osiedli.

Źródło problemu

Żeby oddać sprawiedliwość krewkim nabywcom trzeba powiedzieć, że realizacja inwestycji znacząco się przedłużała, przede wszystkim ze względu na konflikt pomiędzy wspólnikami spółki deweloperskiej. Niezależnie jednak od genezy i przebiegu tego sporu (o tym napiszę w innym wpisie) na koniec jedna ze stron przejęła kontrolę nad spółką i szybko przystąpiła do czynności, które miały skutkować uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Zapłacono zaległe faktury generalnego wykonawcy, przyspieszono ostatni etap robót i złożono stosowny wniosek do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Kiedy już wydawało się, że problemy inwestora wreszcie się skończą pracownik kancelarii kontaktujący się z PINB w sprawie postępów w postępowaniu otrzymał niepokojącą informację, że do akt sprawy wpłynęło nowe stanowisko. Okazało się, że grupa nabywców zwróciła się do inspektora z wnioskiem o „niewydawanie pozwolenia na użytkowanie z uwagi na rażącą niezgodność z prawem projektu budowlanego”. Z treści pisma wynikało, że krewcy nabywcy nie poprzestali jedynie na atakowaniu ostatniej decyzji w procesie inwestycyjnym. Do wojewody wpłynął bowiem wniosek tej samej grupy o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. A w postępowaniu o pozwolenie na użytkowanie wniesiono o jego zawieszenie z uwagi na wiszącą nad spółką nieważność pozwolenia na budowę. Na tym etapie wiedzieliśmy więc, że grupie musi doradzać ktoś kto albo dobrze zna sprawy spółki albo jest po prostu radcą prawnym lub adwokatem i wie, gdzie uderzyć inwestora żeby najbardziej zabolało.

Kontrola na budowie i spotkanie z lokatorami

Sytuacja stawała się coraz mniej komfortowa dla naszego klienta, który nie mógł doprosić się wizyty PINB na budowie. W tej sytuacji, należało jasno wskazać organowi, że postępowanie nadzwyczajne, jakim jest postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej, nie może stanowić podstawy do zawieszania dalszych postępowań w procesie inwestycyjnym. PINB przyjął naszą argumentację i wysłał na budowę kontrolę. Przypomnieliśmy też organowi, że nabywcy lokali nie są stroną, zarówno jednego jak i drugiego postępowania, nie mają interesu prawnego w uzyskaniu decyzji o określonej treści. A ich obecne działania mają charakter swoistego szantażu, bądź też pieniactwa procesowego. Równolegle umówiliśmy się na spotkanie ze wszystkimi lokatorami chcąc poznać prowodyrów zamieszania.

Podczas spotkania zadawano nam masę pytań o charakterze pobocznym i niedotyczącym postępów inwestycji, a ich w zasadzie jedynym celem było złapanie nas na jakiejś nieścisłości lub niedopowiedzeniu. Sytuacja była dodatkowo kuriozalna z uwagi na fakt, że przez opóźnienie w realizacji inwestycji osoby te płaciły swoim bankom kredytującym dodatkowe kwoty związane z tzw. podwyższonym ryzykiem, polegającym na braku zabezpieczenia spłaty kredytu hipoteką ustanowioną na wyodrębnionym lokalu. Wtedy również dowiedzieliśmy się, że za grupą wojowniczych lokatorów stał nie kto inny jak przegrany wspólnik, który w ten sposób chciał chyba odegrać się za wszystkie, mniej lub bardziej wydumane, nieprzyjemności będące jego udziałem.

Zaświadczenie o wyodrębnieniu lokali

Uzbrojony w wiedzę zdobytą na spotkaniu klient uzyskał pozwolenie na użytkowanie, którego, co ciekawe, nikt w terminie nie zaskarżył. Wydawać by się mogło, że kryzys wywołany buntem nabywców został w ten sposób zakończony, jednak ponownie nadzieje te okazały się płonne. Rozżalony wspólnik wraz z lokatorami udał się bowiem do urzędu dzielnicy na spotkanie z burmistrzem. I opowiadając niestworzone historie o wadliwości powstałego budynku, korupcji w PINB i w urzędzie miasta, starał się przekonać go do niewydawania zaświadczenia o wyodrębnieniu lokali. Zaświadczenie to było z kolei konieczne do rozpoczęcia zawierania umów przenoszących własność lokali. Burmistrz, nie na żarty przerażony kalumniami rozsiewanymi przez sabotażystów, wydłużył maksymalnie termin wydania zaświadczenia, ale w końcu przekazał stosowne dokumenty deweloperowi.

Tak zakończyła się całkowicie kuriozalna walka z nabywcami o przekazanie im zakupionych lokali. Do dnia dzisiejszego, zgodnie z moją wiedzą, nie wszczęto jakiegokolwiek postępowania w sprawie korupcji w PINB, a lokatorzy cieszą się mieszkaniami w malowniczej okolicy. Pytanie tylko z kim obecnie toczą boje, bo że jakieś toczą – jestem prawie pewien…

No i co teraz ze specustawą

Wskazane powyżej hasła i zarzuty stanowią oczywiście jedynie wycinek dyskusji o specustawie. Jednakże dobrze pokazują podstawowy problem z przepisami uchwalanymi w taki sposób – zbyt dużo chaosu i dezinformacji, zbyt mało spotkań i rzeczowej dyskusji. Nietrudno jest mi sobie wyobrazić jakąś formułę planistyczno-mieszkaniowego okrągłego stołu, podczas którego deweloperzy, urbaniści, związki lokatorów oraz reprezentanci rządu i samorządów wspólnie ustalają kierunek rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Nikt nie ma wątpliwości, że mieszkań w Polsce jest zbyt mało. Podobnie jak nikt nie ma wątpliwości, że brakuje obecnie spójnej wizji planistycznej w zakresie budowy tych mieszkań. Dobrym przykładem tych problemów jest Warszawa, w której nowe osiedla powstają w dużej ilości, ale często bez spójnej wizji estetycznej, co prowadzi niejednokrotnie do powstawania dzielnic lub miejscowości „sypialnych”, w których nie znajduje się nic poza lokalami mieszkalnymi. W konsekwencji czego funkcjonowanie mieszkańców tych obszarów sprowadza się w dużej mierze do ciągłego podróżowania „do” i „z” miejsca pracy.

Pozostaje pytanie czy do pewnych elementów ustawy nie będzie miał zastrzeżeń Prezydent, który często podkreśla przywiązanie do instytucji samostanowienia obywateli. Niezależnie jednak od stanowiska głowy państwa w tej sprawie, już teraz widać jak bardzo potrzebne są w dzisiejszych czasach spokojne rozmowy i dialog zainteresowanych stron. Należy mieć nadzieję, że i w tej sprawie w końcu tego nie zabraknie.

O autorach

Autor
Zadaj pytanie autorowi JAN SAKŁAWSKI Wspólnik/ Radca prawny
W kancelarii odpowiadam za projekty infrastrukturalne. Najczęściej reprezentuję klientów związanych z energetyką, branżą budowlaną oraz operatorów zakładów przemysłowych.

Kontakt dla mediów

Avatar
Sylwia Zajdel-Goleniowska

Newsletter

Bądź na bieżąco. Otrzymuj informacje o nowych publikacjach ekspertów z Kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy.

Użycie przycisku „Zapisz się!” oznacza zgodę na otrzymywanie od Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (01-029) przy ul. Dzielnej 60 (dalej jako: „Kancelaria”) drogą elektroniczną na adres e-mail wskazany w powyższym polu newslettera zawierającego ofertę Kancelarii. Zgodę można wycofać w każdym czasie bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem. Administratorem danych osobowych jest Kancelaria. Podane dane osobowe są przetwarzane w celu przesyłania informacji dotyczących oferty Kancelarii drogą mailową. Szczegóły dotyczące zasad przetwarzania danych osobowych znajdują się w klauzuli informacyjnej.