17 maja 2018 JAN SAKŁAWSKI

Specustawa deweloperska – prezent czy koń trojański

Tagi deweloper mieszkanie+ specustawa

Od 15 marca tego roku branża deweloperska żyje projektem specjalnej ustawy, której nadrzędnym celem, jak twierdzą projektodawcy, jest ułatwienie deweloperom ich niełatwego życia z organami administracji odpowiedzialnymi za politykę przestrzenną i budownictwo.

Tzw. specustawa deweloperska wprowadza do obrotu nowy rodzaj decyzji administracyjnej – decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Decyzja ta ma charakter w pewnym zakresie podobny do typowych „specustawowych” decyzji lokalizacyjnych takich jak decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej czy też decyzja o lokalizacji linii kolejowej. A co za tym idzie rozpatrywana jest w przyspieszonej procedurze, z możliwością pominięcia niektórych ograniczeń przewidzianych dla zwykłego procesu inwestycyjnego.

Program Mieszkanie Plus

I tu w zasadzie tkwi istota problemu zasygnalizowanego powyżej w tytule niniejszego wpisu. Ustawodawca w sposób dość ewidentny chciał bowiem wykonać ukłon wobec branży deweloperskiej i ułatwić jej życie. Co oczywiste nie był to ukłon bezinteresowny. Leniwie startujący flagowy projekt ekipy rządzącej – Mieszkanie Plus – napotkał bariery związane z brakiem wystarczającej ilości gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, gdy okazało się, że grunty przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości przez PKP nie będą wystarczające dla realizacji planów budowlanych rządu. Następnie porzucono plany o budownictwie społeczno-samorządowym na rzecz inwestycji mieszkaniowych ze strony deweloperów. W tej sytuacji, niejako naturalną konsekwencją komercjalizacji programu stała się konieczność zwiększenia podaży gruntów dla inwestorów pod budownictwo mieszkaniowe.

O ile motywy rządzących były mniej lub bardziej prodeweloperskie, o tyle jakość wykonania przepisów nie służy w zasadzie nikomu. Ustawa została poddana mocnej krytyce nie tylko ze strony urbanistów i działaczy miejskich, ale również, co o wiele ciekawsze, ze strony samych rzekomych beneficjentów. Polski związek Firm Deweloperskich zwracał przykładowo uwagę na ryzyko spotęgowania chaosu urbanistycznego i prymat partykularnych interesów inwestycyjnych ponad interesem publicznym.

Wyłączenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

O samej specustawie powiedziano już sporo, jednakże chciałbym zwrócić uwagę czytelników bloga na jedną kwestię, która wydaje się mieć charakter fundamentalny. Rada gminy będzie uprawniona, na wniosek inwestora, do podmiotowego wyłączenia stosowania zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w drodze zwykłej uchwały. Innymi słowy rada gminy będzie mogła zezwolić inwestorowi na lokalizację inwestycji mieszkaniowej wbrew zapisom MPZP. Organy opiniujące i uzgadniające w zwykłej procedurze planistycznej treść miejscowych planów będą mogły co prawda zgłosić w tym zakresie swoje opinie, ale po pierwsze będą na to miały jedynie 14 dni, a po drugie ich opinie nie będą miały charakteru wiążącego, więc będą mogły zostać przez radę pominięte. W zasadzie więc uchwała rady gminy będzie miała charakter uznaniowy.

Jak można domniemywać autorzy projektu próbowali wprowadzić do ustawy miniprocedurę planistyczną, ale nie zwrócili uwagi na kilka kluczowych jej aspektów. Po pierwsze, MPZP jest aktem prawa miejscowego. Ma on więc charakter powszechnie obowiązujący na terenie administracyjnym danej gminy. Z kolei uchwała rady gminy przewidziana w specustawie takiego charakteru nie ma i stanowi w zasadzie podmiotowe zwolnienie ze stosowania przepisów.

Taka konstrukcja jest, mówiąc delikatnie, dziwaczna. O ile bowiem tego rodzaju rozwiązania funkcjonują już w jakimś stopniu w przywołanych wyżej specustawach, to dotyczą inwestycji celu publicznego, realizowanych przez podmioty prawa publicznego (zarządców infrastruktury kolejowej bądź zarządców dróg). W tym zaś przypadku o odstępstwo będzie mógł wnosić podmiot funkcjonujący na zasadach komercyjnych.

Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której Sejm RP, w drodze uchwały, zwalniałby na przykład przedsiębiorstwo transportowe z obowiązków związanych z przepisami ruchu drogowego ponieważ tiry tego przedsiębiorstwa zbyt długo stoją w korkach. Przy zachowaniu proporcji, z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w naszej specustawie. Nie chciałbym popadać w patos ale w mojej ocenie rodzi to poważne problemy natury konstytucyjnej. Czy dokonanie tego rodzaju abolicji indywidualnej nie kłóci się z zasadami podziału władzy w samorządzie terytorialnym oraz z zasadą subsydiarności? Na to pytanie będą musieli sobie odpowiedzieć posłowie komisji, która zajmie się projektem po jego wniesieniu do laski marszałkowskiej.

Czas trwania procedury planistycznej

Po drugie, ustawowa miniprocedura ma trwać maksymalnie 60 dni, w tym jedynie 14 dni na działanie organów opiniujących. Nietrudno stwierdzić, że to zbyt mało. Rola rady gminy sprowadzi się w takiej konfiguracji jedynie do oceny wniosku i koncepcji urbanistycznej przedstawionej przez inwestora. Ograniczenie kompetencji planistycznych gminy do zerojedynkowego tak/nie samo w sobie czyni istotny wyłom w ogólnych zasadach planowania przestrzennego.

Przy tak krótkich terminach rada nie zdoła nawet zakontraktować urbanisty, który mógłby przedstawić kontrpropozycje wobec wniosku dewelopera. Albo więc rada zgodzi się na koncepcje inwestorskie albo odprawi wnioskodawcę z kwitkiem. Może to doprowadzić do wylania dziecka z kąpielą i z jednej strony zabetonowania rad, które nie będą chciały udzielać zgód ze strachu przed niedopracowaniem przedstawionych koncepcji, a z drugiej strony lawinowego udzielania zgód na projekty niedopracowane. Każdy z tych scenariuszy niesie za sobą spore ryzyko przede wszystkim dla tkanki miejskiej i klientów deweloperów.

Odległość do infrastruktury usługowej

Po trzecie, nie jest zrozumiałe dlaczego w ramach warunków uzyskania zezwolenia przez radę gminy wprowadzono całkowicie zdezaktualizowane kryteria odległościowe w zakresie dostępu do infrastruktury usługowej. Zapisy te znalazły się chyba w największym ogniu krytyki ze strony urbanistów. Zgodnie z projektem inwestycja musi pozostawać w określonych odległościach od różnego rodzaju instytucji takich jak szkoły, przedszkola, przystanki komunikacji miejskiej, czy ośrodki handlowe. Brak jest jednak określenia w jaki sposób miejsca te powinny zostać z inwestycją połączone, a także jaką drogę należy przebyć z terenu inwestycji żeby do nich dotrzeć.

Mamy więc do czynienia z absurdalną sytuacją, w której o dopuszczalności inwestycji będzie decydowała lokalizacja szkoły w odległości dwóch kilometrów od osiedla znajdującej się jednakże po drugiej stronie rzeki, przez którą przeprawić się można przez kładkę oddaloną o 10 km. Autorzy projektu nie przewidzieli również jakichkolwiek kryteriów w zakresie opieki nad dziećmi do lat trzech. Być może rodzice dzieci w wieku żłobkowym nie zostali uznani za grupę docelową programu Mieszkanie Plus.

Wątpliwości

Te i masa innych wątpliwości pojawiają się już po pobieżnej lekturze projektu. W momencie redagowania niniejszego wpisu rząd już zapowiedział korekty w zakresie niektórych rozwiązań, między innymi w zakresie zgodności decyzji lokalizacyjnych z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Na blogu będę opisywał proces uchwalania specustawy i zobaczymy jakiego kształtu nabierze ona pod koniec ścieżki legislacyjnej.

Na koniec chciałbym jeszcze nawiązać do tytułu niniejszego wpisu i powiedzieć dlaczego uważam, że ustawa może być koniem trojańskim branży. W przeciwieństwie do swojego starszego rodzeństwa z innych specustaw inwestycyjnych decyzja lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie zawiera gwarancji trwałości decyzji takiej jak brak możliwości stwierdzenia jej nieważności lub wznawiania postępowań po określonym (zwykle krótkim) czasie. Z kolei atrakcyjność zapisów ustawy sprawia, że niewątpliwie będzie ona bardzo często wykorzystywana przez inwestorów.

W przypadku uznania jej przepisów za niekonstytucyjne lawina konsekwencji prawnych dotknie przede wszystkim samych deweloperów, którzy będą musieli zmierzyć się z jednej strony z zagrożeniem dla całego procesu inwestycyjnego, a z drugiej ze słusznymi roszczeniami kontraktorów i nabywców lokali. Oby finał prac legislacyjnych uchronił inwestorów od podobnego losu.

O autorach

Autor
Zadaj pytanie autorowi JAN SAKŁAWSKI Partner/ Radca prawny
W kancelarii odpowiadam za projekty infrastrukturalne. Najczęściej reprezentuję klientów związanych z energetyką, branżą budowlaną oraz operatorów zakładów przemysłowych.

Kontakt dla mediów

Avatar
Sylwia Zajdel-Goleniowska

Newsletter

Bądź na bieżąco. Otrzymuj informacje o nowych publikacjach ekspertów z Kancelarii Brysiewicz, Bokina, Sakławski i Wspólnicy.

Użycie przycisku „Zapisz się!” oznacza zgodę na otrzymywanie od Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (01-029) przy ul. Dzielnej 60 (dalej jako: „Kancelaria”) drogą elektroniczną na adres e-mail wskazany w powyższym polu newslettera zawierającego ofertę Kancelarii. Zgodę można wycofać w każdym czasie bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem. Administratorem danych osobowych jest Kancelaria. Podane dane osobowe są przetwarzane w celu przesyłania informacji dotyczących oferty Kancelarii drogą mailową. Szczegóły dotyczące zasad przetwarzania danych osobowych znajdują się w klauzuli informacyjnej.