29 maja 2018 JAN SAKŁAWSKI

Specustawa deweloperska vol 2 – jest lepiej ale wciąż źle

Tagi deweloper mieszkanie+ specustawa

W pierwszym wpisie na tym blogu pisałem o nowym rządowym pomyśle na zwiększenie ogólnej podaży mieszkań w Polsce czyli tzw. specustawie deweloperskiej. Opisałem wówczas kilka z bardzo wielu wadliwości legislacyjnych projektu, starając się jednocześnie wyjaśnić dlaczego moim zdaniem zaproponowana przez rządzących formuła przyspieszenia inwestycji deweloperskich może się wszystkim odbić czkawką. W ostatnim czasie ministerstwo infrastruktury i rozwoju opublikowało na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji nową odsłonę projektu, który pozbawiony jest części sygnalizowanych wadliwości, ale wciąż bardzo daleki od ideału, a przynajmniej przyzwoitego legislacyjnego rzemiosła.

Co nowego?

Nowy projekt w nieco inny sposób niż poprzednio określa tryb uzyskiwania decyzji o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W pierwszej wersji wójt lub rada gminy najpierw wyrażali zgodę na lokalizację takiej inwestycji, a następnie wojewoda wydawał skonkretyzowaną decyzję, która stanowiła tytuł planistyczny, na podstawie którego inwestor mógł ubiegać się o pozwolenie na budowę. W nowej koncepcji wojewoda został wykluczony z całej procedury a właściwość w zakresie ustalenia lokalizacji inwestycji przeniesiona została w całości na radę gminy.

Odmiennie niż dotychczas, propozycja zagospodarowania terenu opisana przez inwestora we wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej będzie musiała być zgodna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jednocześnie jednak może ona całkowicie zignorować ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o ile jest on uchwalony.

Warunki urbanistyczne inwestycji zostały w pewnym zakresie dopracowane i obecnie odległość zabudowań mieszkalnych od pewnych rodzajów infrastruktury będzie mogła zostać doprecyzowana przez radę gminy o ile odległość wskazana przez radę nie będzie odbiegać od wskazanej w przepisach o więcej niż 50%. Po raz kolejny zabrakło jednak jakichkolwiek postanowień dotyczących odległości od infrastruktury zapewniającej opiekę na dziećmi do lat trzech.

Zmniejszono również limity ilościowe, od których inwestor będzie mógł skorzystać z dobrodziejstw ustawy. Udogodnienia zawarte w projekcie dotyczą jedynie tych inwestycji, które obejmują budowę budynku wielorodzinnego z co najmniej 25 lokalami, lub budynków jednorodzinnych w liczbie co najmniej 10.

Istotnie doprecyzowano ponadto kwestię konkursu na koncepcję architektoniczno-urbanistyczną. Ogólne zasady konkursu zostały w ustawie rozpisane, a w skład komisji oceniającej prace wchodzić będą przedstawiciele wójta i rady gminy.

Najważniejszą jednak w mojej ocenie zmianą, i to zmianą in plus, jest wprowadzenie obowiązku uzgadniania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków. Jak to zwykle bywa diabeł tkwi w szczegółach, o czym jeszcze wspomnę w niniejszym wpisie, jednak cieszy fakt, że projektodawca odnotował konieczność zapewnienia bezpieczeństwa obiektom i obszarom zabytkowym.

MPZP – po co to komu?

Niestety mankamenty o charakterze ustrojowym pozostały w projekcie w kształcie w zasadzie niezmienionym. Co prawda nie ma już wyrażanej przez radę gminy zgody na realizację inwestycji wbrew miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, ale jest uchwała rady gminy ustalająca warunki lokalizacji. Co prawda musi ona być zgodna ze studium, ale po pierwsze może być jednocześnie sprzeczna z planem, a po drugie zastrzeżenie zgodności ze studium nie dotyczy terenów pokolejowych, powojskowych, poprzemysłowych i po usługach pocztowych, czyli w zasadzie wszystkich tych, na których zgodnie z założeniami programu Mieszkanie Plus miały być realizowane inwestycje mieszkaniowe. Zgodność z planem nie będzie również podlegała weryfikacji w procesie uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji. Przepisy zmieniające modyfikują w tym zakresie ustawę o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie wyłączając konieczność skonfrontowania planowanej inwestycji z treścią zapisów MPZP.

Utrzymana została również przedziwna konstrukcja polegająca na wydawaniu przez organ stanowiący gminy uchwał, które podmiotowo zwalniać będą inwestora z obowiązku stosowania się do ustaleń planów miejscowych. Jak wskazywałem w poprzednim wpisie, tworzy się w ten sposób wyłom po pierwsze w odpowiedzialności za politykę planistyczną w gminie, a po drugie w spójności systemu prawa.

Najlepiej prześledzić tę konstrukcję na przykładzie. Jeżeli na danym terenie studium przewiduje zabudowę mieszkaniową wielo- i jednorodzinną, a zgodnie z miejscowym planem na części przedmiotowego obszaru mają zostać wzniesione budynki jednorodzinne oraz towarzyszące im tereny zielone, to inwestor objęty ustawą, niezależnie od ustaleń planu, będzie mógł uzyskać uchwałę, dzięki której będzie mógł na tym terenie postawić osiedle kilkunastopiętrowych bloków. Z kolei inwestor, który chciałby w tym miejscu postawić niewielki bloczek z dziesięcioma lokalami nie będzie mógł tego zrobić, ponieważ pozostanie związany ustaleniami MPZP. Jeżeli zaś teren objęty opisanym planem i studium byłby terenem pokolejowym albo powojskowym (ustawa nie precyzuje tych terminów) to nawet ustalenia studium nie wiązałyby inwestora w żaden sposób. Sytuację tę należy określać jako kuriozalną i choć nowy projekt jest zdecydowanie lepszy i legislacyjnie lepiej dopracowany niż poprzednik, to wciąż w mojej ocenie może on być sprzeczny z Konstytucją. Trudno bowiem inaczej ocenić sytuację, w której na terenie objętym obowiązującym aktem prawa miejscowego (MPZP) jeden podmiot będzie mógł się do niego nie stosować, a drugi będzie nim w pełni związany. Sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby beneficjentem zwolnienia był podmiot realizujący zadania o charakterze użyteczności publicznej (tak jak w przypadku specustawy drogowej), ale w tym konkretnym przypadku rozróżnienie wynika jedynie z rozmiaru planowanej inwestycji. Trudno takie rozwiązanie ocenić pozytywnie.

Nie pozostaje mi więc nic innego jak postawić pytanie, dlaczego autorom projektu tak bardzo przeszkadzają miejscowe plany, które porządkują i stabilizują zagospodarowanie przestrzenne gminy. Zgodnie z informacjami znajdującymi się w powszechnym obiegu jedynie 30% obszaru Polski zostało do tej pory objęte planami miejscowymi. Wynika z tego, że ogromna większość kraju, w tym również terenów w granicach administracyjnych miast, nie posiada MPZP i może być zagospodarowywana w sposób tradycyjny -–na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Czy rzeczywiście więc największym problemem w zakresie polityki mieszkaniowej są blokady gruntów wynikające z miejscowych planów?

Co z tą… deweloperką?

Na wprowadzaniu krótkoterminowych, niedopracowanych, a czasem po prostu wadliwych rozwiązań nie skorzysta nikt. Rozwiązanie, w którym rada gminy najpierw uchwala MPZP, a następnie zwalnia określony podmiot z jego stosowania nie mieści się w kanonach porządnej legislacji, a co za tym idzie może przysporzyć w przyszłości wielu kłopotów również uczestnikom rynku. Jak się wydaje dużo lepszym rozwiązaniem niż proponowane w projekcie, byłoby systemowe rozwiązanie w zakresie przyspieszenia administracyjnych procedur związanych z procesem inwestycyjnym. Inwestorzy mieliby o wiele łatwiej gdyby nie musieli czekać po kilka lat na poszczególne decyzje ponieważ jeden z sąsiadów skarży każdą z nich, aż do NSA (z powodu zbyt dużej ilości wolnego czasu), a lokalni radni uniemożliwiają uzyskanie warunków zabudowy szantażując wójta brakiem poparcia w kolejnych wyborach. Nie posiadam w tym zakresie jakichkolwiek wyliczeń ale z mojego doświadczenia w obcowaniu z organami administracji wynika, że to pieniactwo procesowe i strach urzędników przed wariatami spowalnia, ogranicza lub uniemożliwia realizację procesu inwestycyjnego, a nie Bogu ducha winne MPZP, którymi lokalny prawodawca objął jedynie jedną trzecią powierzchni kraju. Powyższe historie są oczywiście z życia wzięte i będę je jeszcze opisywał dla Was na blogu.

Żeby jednak nie był tak bardzo negatywnie i minorowo to muszę pochwalić projektodawców za wprowadzenia obowiązku uzgadniania wniosku o wydanie uchwały lokalizacyjnej z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Oczywiście również ten zapis wymaga doprecyzowania, ponieważ uzgodnienie powinno dotyczyć nie wniosku a treści uchwały, tak aby wyeliminować wątpliwości dotyczące stopnia związania tego rodzaju uzgodnieniami, ale jest to niewątpliwie dobry ruch ze strony autorów projektu. Być może w ten sposób, małymi kroczkami, dojdziemy w końcu do takiego brzmienia tego aktu, który z jednej strony rzeczywiście przyspieszy procesy inwestycyjne, a z drugiej zagwarantuje, przede wszystkim nabywcom lokali, ładne i malowniczo położone budynki, w których będą mogli mieszkać przez długie lata.

Tymczasem życzę wszystkim spędzonego rodzinnie i w spokoju długiego weekendu.

Warto podkreślić, że to brak planów a nie ich nadmiar jest bolączką polskich miast i trudno w zasadzie polemizować z przedmiotowych stanowiskiem na kanwie wydarzeń związanych z warszawską reprywatyzacją. Skoro autorzy projektu wskazują na rzekome 900 tys. ha gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast, które nie mogą obecnie zostać zagospodarowane na potrzeby budownictwa mieszkaniowego to wystarczające z tej perspektywy byłoby wprowadzenie jedynie art. 39 komentowanej ustawy, zgodnie z którym do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych.

Trudno zaś dostrzec czemu, w celu zlikwidowania tej jednej bariery prawnej, wprowadza się rewolucję w działaniach planistycznych, które może, choć oczywiście nie musi, przynieść szkody nieporównywalne do uzyskanych za jej pośrednictwem korzyści.

O autorach

Autor
Zadaj pytanie autorowi JAN SAKŁAWSKI Wspólnik/ Radca prawny
W kancelarii odpowiadam za projekty infrastrukturalne. Najczęściej reprezentuję klientów związanych z energetyką, branżą budowlaną oraz operatorów zakładów przemysłowych.

Kontakt dla mediów

Avatar
Sylwia Zajdel-Goleniowska

Newsletter

Bądź na bieżąco. Otrzymuj informacje o nowych publikacjach ekspertów z Kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy.

Użycie przycisku „Zapisz się!” oznacza zgodę na otrzymywanie od Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie (01-029) przy ul. Dzielnej 60 (dalej jako: „Kancelaria”) drogą elektroniczną na adres e-mail wskazany w powyższym polu newslettera zawierającego ofertę Kancelarii. Zgodę można wycofać w każdym czasie bez wpływu na zgodność z prawem przetwarzania dokonanego przed jej wycofaniem. Administratorem danych osobowych jest Kancelaria. Podane dane osobowe są przetwarzane w celu przesyłania informacji dotyczących oferty Kancelarii drogą mailową. Szczegóły dotyczące zasad przetwarzania danych osobowych znajdują się w klauzuli informacyjnej.