Jan Sakławski

radca prawny

Jestem radcą prawnym i wspólnikiem założonej wspólnie z przyjaciółmi kancelarii prawnej Brysiewicz i Wspólnicy, w której kieruję m.in. praktyką projektów deweloperskich. Doświadczenie jakie zdobyłem doradzając klientom z tej branży to nie tylko suche wykładnie przepisów, ale przede wszystkim przeróżne, bardzo ciekawe historie, którymi chciałbym się z Wami podzielić. Prawo na tym placu budowy zawsze będzie w przystępnym opakowaniu
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Specustawa deweloperska vol 3 – mity a rzeczywistość

Jan Sakławski24 lipca 2018Komentarze (0)

Specustawa deweloperskaSky is not the limit anymore, jak mawiają niektórzy i wydaje się, że ta dewiza przyświecała rządzącym, kiedy w ekspresowym tempie specustawa deweloperska przeleciała przez Rząd i Sejm. Organizacje miejskie biją na alarm, wytykając projektowi masę nieścisłości i wadliwości. Z kolei rządzący cieszą się, że będą mieli instrument, który wreszcie umożliwi im ruszenie z zaniedbanym nieco programem Mieszkanie+. Jak jest w rzeczywistości?

Rzeczywistość jest zaś taka, że projekt przyjęty przez Sejm niczym nie różni się od projektu, który powstał w ministerstwie rozwoju na drugim etapie prac nad ustawą. Pisałem zresztą o nim tutaj. Powiela więc te same błędy i niedopracowania, ale wciąż jest krokiem naprzód wobec całkowicie kuriozalnego projektu pierwotnego, o którym również miałem okazję na blogu napisać. W dzisiejszym wpisie chciałbym jednak odnieść się do kilku kwestii podnoszonych tak przez rządzących jak i środowiska miejskie, ponieważ wokół ustawy narosło mnóstwo niepotrzebnych mitów i zamieszania pojęciowego.

CZAS INWESTYCJI SKRÓCONY Z 5 DO 1 ROKU

W tym zakresie ciężko się w zasadzie wypowiadać zanim nowe ustawowe procedury nabiorą tempa. Jednakże nie jest do końca jasne na jakiej zasadzie rządzący arbitralnie przyjęli, że czas realizacji inwestycji wynosi 5 lat. Oczywiście może się zdarzyć, że w skutek działania krnąbrnych sąsiadów bądź ekologicznych szantażystów procedury administracyjnoprawne wydłużą się do takiego okresu. Jednak w przypadku, gdy takich działań nie ma, bądź występują w stopniu ograniczonym etap ten nie powinien trwać więcej niż rok. Jednocześnie trudno zrozumieć w jaki sposób rządzący chcą zagwarantować czas trwania etapu budowlanego i odbiorowego inwestycji, skoro są to etapy w pełni zależne od wydajności generalnego wykonawcy. W pełni możliwa jest przecież sytuacja, w której inwestor sprawnie uzyska zarówno warunki zabudowy jak i pozwolenie na budowę. A wobec opieszałości GW nie będzie w stanie zrealizować inwestycji w terminach opisanych w prospekcie.

Oczywiście nie przychodzi mi do głowy żaden prawny system, który pozwoliłby zapewnić realizację inwestycji w określonym terminie. Zbyt istotną rolę w tym procesie pełnią bowiem czynniki techniczne, które nie mogą być kontrolowane za pośrednictwem instrumentów prawnych.

Z kolei przyspieszenie samych procedur administracyjnych jest oczywiście postulatem godnym pochwały. Jednak skracanie ich na siłę w taki sposób, że istniejące w tej procedurze mechanizmy kontroli mają charakter iluzoryczny jest w mojej ocenie pójściem o krok za daleko. W przypadku uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej terminy na konsultacje i opiniowanie są bardzo krótkie i znacząco ograniczają możliwość wywarcia przez opiniujących realnego wpływu na treść uchwały. Opinie te mają zaś niezwykle istotną treść z uwagi na to, że stanowią one element miniprocedury planistycznej, zastępującej w praktyce procedurę towarzyszącą uchwalaniu miejscowych planów.

Z kolei w przypadku pozwoleń na budowę dotyczących inwestycji mieszkaniowych ustawodawca dał organom możliwość w zasadzie arbitralnego nadawania tym decyzjom rygoru natychmiastowej wykonalności.

Powyższe mechanizmy sprawiają, że przez dziesięcioletni okres obowiązywania ustawy komercyjne przedsięwzięcia budowlano-mieszkaniowe będą miały status podobny do inwestycji celu publicznego. Czas pokaże czy rozwiązanie to jest rozwiązaniem słusznym.

USTAWA UNIEWAŻNIA PLANY MIEJSCOWE

Nie jest to do końca prawda, aczkolwiek nie ulega wątpliwości, że ustawa daje inwestorom możliwość ominięcia zapisów obowiązujących planów. Będzie się to odbywało za pośrednictwem uchwały gminy ustalającej warunki lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. O wadliwości tego rozwiązania pisałem tutaj. W mojej ocenie w polskim systemie prawa nie powinna istnieć instytucja podmiotowego zwalniania z przestrzegania przepisów prawa powszechnie obowiązującego (w tym prawa miejscowego). Tworzy to dualizm prawny, w którym część inwestorów będzie związana ustaleniami planu a część nie, co samo w sobie rodzi poważne wątpliwości natury konstytucyjnej.

Konsekwentnie powtarzam na tym blogu, że droga obrana przez autorów projektu nie jest drogą słuszną. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem byłoby usprawnienie procedur planistycznych tak, aby plany mogły być uchwalane szybciej i sprawniej. Nie zmienia to oczywiście faktu, że część zaproponowanych w ustawie rozwiązań, takich jak określanie sztywnych terminów w jakich muszą być przedstawione uwagi do projektów uchwał oraz nakładanie na organy kar za uchybianie niektórym terminom należy uznać za słuszne (oczywiście jedynie w przypadku urealnienia tych terminów).

Należy dodać, że w obecnej wersji projektu uchwała będzie musiała pozostawać co prawda w zgodzie z postanowieniami studium, ale już treścią planu nie będzie związana. Może to budzić zdziwienie skoro to plan a nie studium jest aktem prawa miejscowego.

Warto podkreślić, że to brak planów a nie ich nadmiar jest bolączką polskich miast i trudno w zasadzie polemizować z przedmiotowych stanowiskiem na kanwie wydarzeń związanych z warszawską reprywatyzacją. Skoro autorzy projektu wskazują na rzekome 900 tys. ha gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast, które nie mogą obecnie zostać zagospodarowane na potrzeby budownictwa mieszkaniowego to wystarczające z tej perspektywy byłoby wprowadzenie jedynie art. 39 komentowanej ustawy, zgodnie z którym do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych.

Trudno zaś dostrzec czemu, w celu zlikwidowania tej jednej bariery prawnej, wprowadza się rewolucję w działaniach planistycznych, które może, choć oczywiście nie musi, przynieść szkody nieporównywalne do uzyskanych za jej pośrednictwem korzyści.

ZMIANY SĄ KONIECZNE W CELU REALIZACJI PROGRAMU MIESZKANIE+

To jest niestety całkowita nieprawda. Ustawa wprowadza co prawda instytucję najmu instytucjonalnego z dojściem do własności do ustawy o ochronie lokatorów, ale instytucja ta nie została w żaden sposób powiązana z rozwiązaniami dotyczącymi realizacji inwestycji mieszkaniowych. Oznacza to, że na obecną chwilę brak jest instrumentów prawnych, które pozwalałyby na sprzężenie oczekiwanej zwiększonej podaży mieszkań z popytem na tani wynajem. Innymi słowy, mieszkania będą rzeczywiście powstawały szybciej i większej ilości, ale gminy nie mają instrumentów, za pomocą których mogłyby skłonić deweloperów do przeznaczeniu części mieszkań na wynajem.

Wobec uchwalenia w ostatnim czasie ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania trudno chyba o lepszy moment na powiązanie obu mechanizmów i pchnięcie sztandarowego rządowego programu nieco do przodu. Szansa ta nie została jednak wykorzystana i jak na razie wygląda na to, że ułatwienia wprowadzone specustawą będą dotyczyć jedynie działalności stricte komercyjnej. Tym samym wsparcie dla borykających się z rzeczywistością prawną deweloperów pozostaje bez jakiegokolwiek związku z programem Mieszkanie+.

W tej sytuacji jedyne co w zasadzie wiadomo o motywacji autorów projektu to to, że nic o nich nie wiadomo. Deklarowane cele aktu nie korespondują z instytucjami wprowadzanymi za jego pośrednictwem, a co za tym idzie trudno domyślić się, o co chodziło. Na pewno znacząco utrudni to rozmowę, która będzie musiała się za parę lat odbyć w kontekście stopnia realizacji celów projektu. Skoro bowiem nie wiadomo jakie te cele były to jak można stwierdzić czy zostały osiągnięte?

NO I CO TERAZ ZE SPECUSTAWĄ?

Wskazane powyżej hasła i zarzuty stanowią oczywiście jedynie wycinek dyskusji o specustawie. Jednakże dobrze pokazują podstawowy problem z przepisami uchwalanymi w taki sposób – zbyt dużo chaosu i dezinformacji, zbyt mało spotkań i rzeczowej dyskusji. Nietrudno jest mi sobie wyobrazić jakąś formułę planistyczno-mieszkaniowego okrągłego stołu, podczas którego deweloperzy, urbaniści, związki lokatorów oraz reprezentanci rządu i samorządów wspólnie ustalają kierunek rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Nikt nie ma wątpliwości, że mieszkań w Polsce jest zbyt mało. Podobnie jak nikt nie ma wątpliwości, że brakuje obecnie spójnej wizji planistycznej w zakresie budowy tych mieszkań. Dobrym przykładem tych problemów jest Warszawa, w której nowe osiedla powstają w dużej ilości, ale często bez spójnej wizji estetycznej, co prowadzi niejednokrotnie do powstawania dzielnic lub miejscowości „sypialnych”, w których nie znajduje się nic poza lokalami mieszkalnymi. W konsekwencji czego funkcjonowanie mieszkańców tych obszarów sprowadza się w dużej mierze do ciągłego podróżowania „do” i „z” miejsca pracy.

Pozostaje pytanie czy do pewnych elementów ustawy nie będzie miał zastrzeżeń Prezydent, który często podkreśla przywiązanie do instytucji samostanowienia obywateli. Niezależnie jednak od stanowiska głowy państwa w tej sprawie, już teraz widać jak bardzo potrzebne są w dzisiejszych czasach spokojne rozmowy i dialog zainteresowanych stron. Należy mieć nadzieję, że i w tej sprawie w końcu tego nie zabraknie.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@biw.legal.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: