Jan Sakławski

radca prawny

Jestem radcą prawnym i wspólnikiem założonej wspólnie z przyjaciółmi kancelarii prawnej Brysiewicz i Wspólnicy, w której kieruję m.in. praktyką projektów deweloperskich. Doświadczenie jakie zdobyłem doradzając klientom z tej branży to nie tylko suche wykładnie przepisów, ale przede wszystkim przeróżne, bardzo ciekawe historie, którymi chciałbym się z Wami podzielić. Prawo na tym placu budowy zawsze będzie w przystępnym opakowaniu
[Więcej >>>]

Skontaktuj się

Specustawa w grze czyli Kisiel wiecznie żywy.

Jan Sakławski16 października 2018Komentarze (0)

Po krótkiej przerwie spowodowanej natężeniem pracy chciałbym znów nawiązać do wątków związanych ze specustawą deweloperską. Temat, którym nie zajmowałem się od jakiegoś czasu na blogu znowu stał się gorący. Będzie nieco politycznie, ale nie na tyle żeby ktoś z obrzydzeniem wyłączył komputer. W dniu 30 sierpnia 2018 r rada m.st. Warszawy podjęła uchwałę, która szumnie zostawała określona jako sprzeciw wobec specustawy deweloperskiej, czy też jak ją nazywają niektórzy – deweloper+. Nie chcąc wchodzić w analizę buńczucznych politycznych deklaracji lokalnych polityków opcji rządzącej w Stolicy, tym bardziej, że spora część uchwały została następnie przez wojewodę uchylona, chciałbym zwrócić uwagę na rzeczywiste znaczenie tego rodzaju aktu, a także zastanowić się jakie będą jego, negatywne lub pozytywne, konsekwencje dla ładu przestrzennego w Warszawie.

Sprzeciw, ale wobec czego?

Specustawa rzeczywiście daje samorządom gminnym możliwość zaostrzenia kryteriów realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących wobec tych wskazanych w ustawie. Zgodnie z odpowiednimi przepisami odstępstwo może zmienić standardy ustawowe, zarówno w dół jak i w górę, o nie więcej niż 50%. Standardy określane są uchwałą rady gminy i stanowią akt prawa miejscowego, w związku z czym wiążą wszystkie podmioty na terytorium administracyjnym gminy.

Warto jednak raz jeszcze powiedzieć kilka słów o charakterze uchwały, która na podstawie tych standardów zostanie wydane. Po pierwsze należy stwierdzić, zgodnie z tym co sygnalizowałem na tym blogu już kilkukrotnie, że procedura uzyskania uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przypomina bardziej procedurę uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niż procedurę uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie jest z samym charakterem tego aktu. Z jednej strony jest to uchwała rady gminy, do wydania której organ ten posiada ustawowe umocowanie, ale z drugiej swoim charakterem i sposobem w jaki kształtuje prawa i obowiązki uczestników obrotu przypomina bardziej decyzję administracyjną.

Zasadniczą jednak różnicą pomiędzy warunkami zabudowy ustalanymi za pośrednictwem decyzji a ustaleniem lokalizacji inwestycji mieszkaniowej jest to, że ten pierwszy akt ma charakter związany a ten drugi – nie. Oznacza to, że rada gminy, w przeciwieństwie do wójta rozpatrującego wniosek o tzw. wuzetkę, nie jest związana wnioskiem inwestora w trybie specustawowym. Wynika to po pierwsze z samej konstrukcji legislacyjnej tego aktu. Ustawodawca napisał bowiem, że rada gminy podejmuje uchwałę o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a więc może zdecydować w tym zakresie swobodnie. Po drugie, generalnie uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego trudno jest opisać w przepisach w ten sposób by były aktami związanymi. Już sam akt głosowania wprowadza przecież czynnik niepewności co do rezultatu w takim procesie.

Powyższe oznacza, że nie ma w przepisach specustawy mechanizmu, który gwarantowałby inwestorowi realizację inwestycji na warunkach przez niego zaproponowanych. Decyzja w tym zakresie zawsze będzie więc zależała od tego jaki pogląd na sprawę będzie miała dominująca w radzie większość. Na marginesie można jedynie przypomnieć, że Centralne Biuro Antykorupcyjne już na etapie konsultacji społecznych ostrzegało, że mechanizm ten ma charakter korupcjogenny.

Dzielna walka z problemem nieznanym w innych systemach

I tu pojawia się pytanie z czym w zasadzie walczą radni Miasta Stołecznego Warszawy, skoro ustawa przyznaje im wyłączne uprawnienie do oceniania wniosków inwestorów ubiegających się o realizacje inwestycji na podstawie przepisów specustawy? Nie dowiemy się tego z uzasadnienia uchwały, które pomstuje na standardy ustawowe, ale w zakresie samego wykorzystania instrumentów specustawy wskazuje jedynie, że realizację inwestycji mieszkaniowych w trybie ustawy należy przeprowadzać w szczególnych przypadkach a nie jako standardowy sposób rozbudowy zabudowy mieszkaniowej w mieście.

Zwracam również uwagę, że nic nie stanie przecież na przeszkodzie radzie m.st. Warszawy, która chciałaby tę uchwałę zmienić i dostosować do warunków oczekiwanych przez konkretnego inwestora. Ponownie w tym miejscu należy się odwołać do uwag CBA, które wskazywały na wadliwość tego rozwiązania. Niezależnie bowiem od tego czy do osiągnięcia skutku oczekiwanego przez inwestora trzeba będzie podjąć jedną czy dwie uchwały, wciąż dyskrecjonalna władza w tym zakresie będzie w rękach rady.

Jest to sytuacja zresztą przedziwna, zarówno w kontekście mechanizmu ustawowego jak i jego realizacji przez włodarzy Warszawy. Ustawa – akt powszechnie krytykowany przede wszystkim w kontekście funkcjonalnym – przekazuje kompetencje do lokalizowania inwestycji mieszkaniowych w całości radzie gminy. Jednocześnie ta właśnie rada gminy stwierdza, że w celu zminimalizowania negatywnych skutków ustawy wprowadza, sama dla siebie, standardy realizacji inwestycji. Absurdalność tego rozwiązania aż bije po oczach.

Jaki jest więc cel wprowadzenia przez ustawodawcę możliwości ustalania standardów urbanistycznych w sposób odmienny od ustawowych? Trudno powiedzieć, ponieważ rozwiązanie to jest w mojej ocenie albo nieprzemyślane, albo celowo nieskuteczne. Nie bardzo też jest dla mnie zrozumiałe, dlaczego w uzasadnieniu do projektu warszawskich standardów autorzy wskazują na konieczność zastosowania ustawy do „szczególnych przypadków”. Stoi to w delikatnej kontrze do bardzo ostrej krytyki jakiej poddany został ten akt w dotychczasowych wypowiedziach samorządowców warszawskich.

Wygląda jednak na to, że nieśmiertelne słowa Kisiela o socjalizmie jako ustroju, w którym bohatersko pokonuje się trudności nieznane w innych systemach, nabierają nowego znaczenia, tym razem w odniesieniu do kapitalizmu. W mojej ocenie jedyną deklaracją, która w pełni współgrałaby z dotychczasową krytyką specustawy ze strony samorządowców byłaby kategoryczna obietnica jej niestosowania w Warszawie. Wszystko inne nie brzmi niestety poważnie w świetle ustawowych mechanizmów.

Na koniec wspomnę tylko, że celowo pominąłem w niniejszym wpisie kwestię stwierdzenia nieważności części uchwały przez wojewodę mazowieckiego. Kwestia zasadności lub bezzasadności użytych przez wojewodę argumentów będzie natomiast przedmiotem kolejnego wpisu.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Brysiewicz i Wspólnicy spółka komandytowa z siedzibą w Warszawie.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem kancelaria@biw.legal.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Poprzedni wpis: